近日，杭州市规划和自然资源局对多宗地块控制性规划局部调整相关内容进行公示，这些地块分布在拱墅区的东新板块、萧山区的市北板块等地，多宗原规划为商业用地的地块拟调整为住宅地块，也就是俗称的“商改住”。

(资料图片仅供参考)

一般来说，规划为商业用地的地块，会建设商场、写字楼和酒店等设施，是板块内各类配套设施的重要组成部分，规划为住宅用地的地块，则会建设供居民居住的住宅小区。

多宗地块拟“商改住”，这是为什么？

东新地块拟新增大量住宅

市北拟新增多宗宅地

近期拟进行“商改住”的地块中，位于拱墅区东新板块的东新单元XC0607-04、06、10、12、13、15、39地块关注度较高，这一地块曾被融创竞得，后被退地。

地块靠近东新园地铁站，处在长浜路以西、东新路以东、德胜路以北、香积寺路以南的范围内，总用地面积为12.93公顷，调整主要为住宅部分，共计新增了4.4445公顷住宅用地。

XC0607-10地块由1.3726公顷增加为2.0085公顷住宅用地，性质由商品住宅转为共有产权房，XC0607-06由商业商务用地调整为住宅用地、幼儿园用地以及公园供地，新增2.5470公顷住宅用地，XC0607-39地块由公园兼社会停车场用地调整为住宅用地，新增1.8773公顷住宅用地，XC0607-13地块由2.7831公顷降低为2.1674公顷。

若最终调整方案落地，地块内原本面积约13万平方米的商业商务建筑将被取消，并新增大量住宅用地，其中还包含了共有产权房等公益性设施。

萧山市北拟新增多宗住宅用地，其中不少由原商业商务或科研用地调整而来，分布在兴议地铁站周边、市北东等地。

规划目前仍处在公示期，这些地块是否确定改为住宅，还要以最终批复的规划为准。根据我们了解到的最新情况，考虑到萧山市北部分居民的诉求，市北板块相关规划还未完全确定最终的用地方案，考虑到萧山市北部分居民的诉求，相关部门将充分结合意见对规划方案进行优化完善。

可进一步满足市民购房需求

保证土地供应活力

目前，杭州的城镇建设用地供应就只能以政府 “招拍挂”形式出让。“招拍挂”的建设用地，又依据用途分为居住、商办、工业等类别。不同类别就像不同性别一样，有着不可逾越的红线，不仅因为其功能、使用年限而不同，而且价格差异较大。

一般来说，同一区域地块，住宅地块最贵，商业地块次之，工业最地块便宜。因为有价差，因而不可以随意变换性质，但近年来，杭州有多宗地块的规划进行过调整，比如一些购房需求较大，但土地资源紧缺的板块，在经过各类合法合规的流程之后，将商业地块调整为住宅地块，来满足旺盛的购房需求。

业内人士分析，过去一段时间内，杭州部分区域的住房和土地供应一直低于需求，“商改住”的一个明显的效应，可以加大住宅的供应量，抑制房价过快上涨的趋势，保持城市竞争力，甚至可以加快开发商的资金流转，促进行业发展。

此外，根据市场需求及时调整供地类别，也能保证地方政府土地供应的活力，吸引充足的买家，使地方性的“土地财政”有一定可持续性。

考虑居民和城市发展的实际需求

是“商改住”的一大关键所在

值得注意的是，在目前的土地市场行情下，开发商拿回报率更高的住宅用地都呈现出较为谨慎的态度，而商业用地的回报率和兑现周期往往不如住宅用地，开发商在拿商业用地的时候则会更为谨慎。

换句话说，商业用地比住宅用地或许更难卖。

不过，业内人士也指出，在规划将商业用地更改为住宅用地的过程中，必须考虑居民和城市发展的实际需求，这是“商改住”的一大关键所在。

如城市中的某些区域，集聚了大量的商业地块，建起了多家商场和多幢写字楼，但由于居民数量和消费力较弱，未能满足需求，导致商场生意不好，写字楼入住率较低，这时或许可以考虑将未出让建设的商业地块调整为住宅地块，一是避免过度建设，二是为区域内带来更多的住宅供应，集聚更多居民，盘活已有的商业设施。

但部分区域原本就比较缺少商业设施，配套水平较差，直接影响到了居民的生活品质甚至阻碍了区域的发展，这时就需要保证充足的商业用地供应，不可随意将商业用地更改为住宅用地，从而对城市发展造成负面影响。